Precio y coste total
Precio de compra más impuestos, notaría, registro y gestoría. El yield se calcula sobre lo que te cuesta entrar, no sobre lo que pone el anuncio.
Invertir · inversores
Comprar es fácil.
Salir es
el problema.
El precio dice cuánto vale. El volumen dice si podrás venderlo cuando quieras. En el sur de Tenerife se firman — compraventas al año, pero cuatro de cada diez son de un solo municipio.
El marco
Los números antes de la operación.
Demanda, ocupación y peso del comprador extranjero, con su fuente. Y lo que de verdad decide una compra desde fuera: los cuatro pasos, los impuestos que se pagan en Canarias y la licencia turística que no viaja con la venta.
01 · Liquidez
Caro no es lo mismo
que vendible.
Cada municipio del sur situado por lo que cuesta entrar y por cuántas operaciones se firman al año. Pulsa uno para ver su lectura.
Tres preguntas
antes del yield.
La rentabilidad bruta se calcula en diez segundos y es la parte fácil. Lo que decide si una operación sale bien es lo que se pregunta antes:
- ¿Hay mercado de salida? Un municipio de 469 operaciones al año no es un mercado profundo: tu comprador de salida quizá no existe todavía.
- ¿A favor o en contra? Guía de Isora sube un 5,3% en doce meses; San Miguel, un 1,9%. La dirección del precio no la pone tu reforma.
- ¿Compras la parte cara o la barata? Dentro de Arona hay 2,63 veces de diferencia entre su zona más cara y la más barata. La media municipal no te sirve de nada.
03 · Underwriting
Qué miramos
en cada número.
Obra real
Presupuesto cerrado, no estimación optimista. Con la instalación eléctrica y el agua revisadas antes de comprar, no después de firmar.
Renta sostenible
Lo que se alquila hoy en esa calle, con su estacionalidad y su vacío. Y con la licencia que corresponda: la normativa vacacional cambia por municipio.
Lo que resta
Comunidad, IBI, basura, seguro, mantenimiento y gestión. Un yield bruto sin estos conceptos no es una cifra, es un titular.
Precio y plazo
A qué €/m² sales y en cuántos meses, con el volumen real de ese municipio delante. Y qué pasa si tardas el doble.
Riesgo jurídico
Cargas, licencias, discrepancias catastrales y derramas. El descuento que parece un chollo suele estar pagando un problema.
Análisis de oportunidad
¿Analizamos
tu operación?
Tráenos la que estás mirando y la pasamos por el mismo filtro: microzona, coste total, renta sostenible, gastos y plazo de salida.