ACM · Villa's Properties

ACM Elite - Villas Properties

💎 Villas Properties Intelligence

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Precio Venta (€)

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Villas Properties

Real Estate Excellence

01. Market Position

Inversión Total (Inc. Gastos)

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EQUILIBRADO

ACM

Tiempo de Venta Est.

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02. Financial Performance

Optimización de Renta (Anual)

Plusvalía y Retorno de Capital

Cashflow Mensual

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Yield Neto Real

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Amortización

0 años

Plusvalía Estimada

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03. Consideración del Consultor

Executive Briefing

Análisis Narrativo Estratégico

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Perfil de Inversor Objetivo

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Hoja de Ruta Sugerida

Estado del Activo

Procesando

Villas Intelligence 2026

04. Marco Metodológico y Auditoría de Capital

I. Capital Expended (CAPEX Inicial)

La inversión base (\( I_t \)) se determina mediante la suma del precio de adjudicación (\( P_a \)) y el coeficiente de costes de fricción (\( C_f \)), que integra impuestos indirectos y tasas regulatorias.

\( I_t = P_a + \sum_{i=1}^{n} C_{f,i} \)

II. Tasa de Capitalización Neta (Yield)

Se proyecta el flujo neto de caja (\( CF_n \)) deduciendo un factor de corrección del 15% (\( \delta \)) para cubrir obsolescencia, vacancia técnica y costes de administración (OPEX).

\( Yield_{net} = \frac{CF_n \times (1 - \delta)}{I_t} \)

III. Revalorización Patrimonial Compuesta

El valor terminal esperado (\( V_f \)) se modela bajo el supuesto de una tasa de crecimiento anual compuesta (\( r \)) constante durante el horizonte temporal del análisis proyectado.

\( V_f = P_a \times (1 + r)^n \)

IV. Análisis de Absorción y Varianza

El tiempo de exposición (\( T_e \)) es una función logística dependiente de la desviación porcentual (\( \sigma \)) del activo respecto al valor medio registral de la microzona (\( V_m \)).

\( T_e = f(\sigma) \quad \text{donde} \quad \sigma = \frac{P_a - V_m}{V_m} \)

05. Justificación de Datos Aportados

Fuentes de Mercado

Los valores de referencia (\( V_m \)) proceden de una agregación de datos de Registradores de la Propiedad e índices del ISTAC, filtrados por microzona para eliminar sesgos de oferta publicitaria.

Proyecciones de Renta

El Yield Neto Real integra un \( \delta \) conservador. Los datos de alquiler se basan en cierres reales de contratos vigentes en el último trimestre, no en precios de portales inmobiliarios.

Auditoría de Revalorización

La tasa \( r \) del 3.5% es una media ponderada que ajusta la inflación subyacente con la presión de demanda histórica del mercado inmobiliario de Tenerife Sur en la última década.

06. Glosario de Variables y Definiciones Técnicas

CAPEX Inicial (Capital Expenditure)

Representa el desembolso total de capital para la adquisición del activo. Incluye el precio de compra neto más todos los "costes de fricción" (ITP, notaría, registro, tasación y honorarios legales). Es la base sobre la que se calculan todos los retornos.

\( V_f \) (Valor Terminal Esperado)

Es la estimación del valor de mercado de la propiedad en un horizonte temporal futuro (usualmente 10 años). Se calcula aplicando la revalorización compuesta acumulada al precio original, permitiendo visualizar la salida estratégica de la inversión.

Yield (Tasa de Capitalización)

Métrica que indica la eficiencia del activo para generar rentas. El Yield Neto Real es el beneficio limpio tras deducir gastos operativos (seguros, comunidad, IBI y vacancia) dividido por la inversión total inicial.

\( T_e \) (Tiempo de Exposición al Mercado)

Periodo estimado de tiempo necesario para completar la venta del activo desde su puesta en mercado. Es inversamente proporcional a la competitividad del precio: a mayor varianza positiva respecto al valor notarial, mayor es el tiempo de absorción.

Este modelo matemático cumple con las normativas de análisis financiero inmobiliario vigentes para el ejercicio fiscal 2026.

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01. Ubicación y Testigos

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Precio Base Zona 0 €/m²

02. Análisis Técnico

M² Vivienda

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M² Terrazas (50%)

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Año Const.

Edad: 18 Años

Planta

AJUSTES POR CARACTERÍSTICAS (K)

Garaje (+8%) Trastero (+3%) Vistas Mar (+15%) Reformado (+12%) Ascensor (+10%) Exterior (+5%) Jardín (+7%) Lujo (+15%)

Capitalización (Rentas)

Renta (€)

Valor ROI: 0 €

I. Capital Expended (CAPEX Inicial)

I_t = P_a + \sum_{i=1}^{n} C_{f,i}

It: 0 €

II. Tasa de Capitalización Neta (Yield)

Se proyecta el flujo neto de caja (\( CF_n \)) deduciendo un factor de corrección del 15% (\( \delta \)) para cubrir obsolescencia, vacancia técnica y costes de administración (OPEX).

Yield_{net} = \frac{CF_n \times (1 - \delta)}{I_t}

Yield: 0.00%

III. Revalorización Patrimonial Compuesta

El valor terminal esperado (\( V_f \)) se modela bajo el supuesto de una tasa de crecimiento anual compuesta (\( r \)) constante durante el horizonte temporal del análisis proyectado.

V_f = P_a \times (1 + r)^n

Vf (10 años): 0 €

IV. Análisis de Absorción y Varianza

El tiempo de exposición (\( T_e \)) es una función logística dependiente de la desviación porcentual (\( \sigma \)) del activo respecto al valor medio registral de la microzona (\( V_m \)).

T_e = f(\sigma) \quad \text{donde} \quad \sigma = \frac{P_a - V_m}{V_m}

σ: 0.00%

Coste de Reemplazamiento

Valor Suelo (€)

PEM (€/m²)

Valor Reemplazamiento (VRN): 0 €

03. Executive Briefing

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