Todos los portales publican precios de oferta: lo que el vendedor pide. Casi nadie publica lo que el comprador acaba pagando ante notario. Esa segunda cifra existe, es pública y es la única que se ha firmado de verdad.
Hemos cruzado el precio medio de oferta de idealista con el valor real de escritura del Portal Estadístico del Notariado en los seis municipios del sur. La diferencia media, ponderada por el número de compraventas de cada municipio, es del 21,4%.
Municipio a municipio
| Municipio | Oferta €/m² | Escritura €/m² | Distancia |
|---|---|---|---|
| Adeje | 4.756 | 4.304 | −9,5% |
| Guía de Isora | 4.542 | 3.375 | −25,7% |
| Arona | 4.038 | 3.138 | −22,3% |
| Santiago del Teide | 3.774 | 1.632 | −56,8% |
| San Miguel de Abona | 3.241 | 1.564 | −51,7% |
| Granadilla de Abona | 3.037 | 2.277 | −25,0% |
Adeje es la anomalía: solo pierde un 6,6%
El municipio más caro del sur es también el que menos margen de negociación deja. Un 6,6% de distancia entre lo que se pide y lo que se firma significa que en Costa Adeje el precio de anuncio está razonablemente calibrado: hay demanda suficiente, extranjera en buena parte, para sostenerlo.
Traducido a una operación concreta: en un piso de 90 m² en Los Cristianos, con la referencia zonal de 4.784 €/m², el anuncio se sitúa en torno a 431.000 €. Aplicando la distancia municipal de Arona, lo firmado ronda los 335.000 €. Noventa y seis mil euros de conversación.
Cuidado con leer mal el −50%
San Miguel de Abona y Santiago del Teide aparecen con distancias del 50% y el 56%. Sería un error de bulto concluir que allí se paga la mitad de lo que se pide. Cuando un gap se dispara así, casi siempre está diciendo otra cosa:
- Mezcla de producto distinta. Lo que se anuncia (obra nueva de costa, Golf del Sur, Los Gigantes) no es lo mismo que el grueso de lo que se escritura (vivienda de casco, segunda mano interior).
- Pocas operaciones. Santiago del Teide firma 630 compraventas al año y Guía de Isora 469. Con volúmenes bajos, una promoción concreta mueve la media entera.
- Desfase temporal. Una escritura de hoy puede venir de un precio pactado hace ocho meses; el anuncio es de esta semana.
Por eso en nuestro valorador el contraste de escritura aparece como señal, no como precio objetivo: sirve para saber cuánta distancia hay que defender en la negociación, no para poner el cartel.
Qué hacer con esto si vendes
1. Fija el precio con la escritura en la mano
El precio de salida se decide mirando las dos cifras a la vez. Si tu municipio pierde un 18% de media entre anuncio y firma, salir a la referencia de oferta significa aceptar de entrada que negociarás desde una posición perdedora.
2. La primera oferta llega en las primeras semanas
Un inmueble bien posicionado concentra el interés al principio. Cuando el anuncio lleva meses, el mercado ya lo ha leído y las ofertas empiezan por debajo de la escritura media, no por encima.
3. Documenta lo que justifica tu prima
Si vas a pedir por encima de la referencia de tu zona, necesitas algo que lo sostenga y que el comprador pueda comprobar: reforma con facturas, licencias en regla, comunidad saneada, vistas o planta que no se repiten en el edificio.