Si vas a vender tu vivienda en el sur de Tenerife, esto te da el precio real por zona, el cálculo de lo que te queda neto tras impuestos, la retención del 3% si no eres residente y los plazos reales. Con precios escriturados, no con promesas.
¿Cuánto se firma de verdad frente a lo que se pide en Tenerife Sur?
La diferencia entre el precio que ves anunciado y el que aparece en la escritura es el dato que casi nadie te enseña, porque a casi nadie le conviene. Estos son los seis municipios del sur, con el €/m² de oferta frente al €/m² real de escritura:
| Municipio | Se pide (€/m²) | Se firma (€/m²) | Brecha | Compraventas/año |
|---|---|---|---|---|
| Adeje | 4.756 | 4.304 | −9,5% | 1.917 |
| Guía de Isora | 4.542 | 3.375 | −25,7% | 469 |
| Arona | 4.038 | 3.138 | −22,3% | 3.441 |
| Santiago del Teide | 3.774 | 1.632 | −56,8% | 630 |
| San Miguel de Abona | 3.241 | 1.564 | −51,7% | 796 |
| Granadilla de Abona | 3.037 | 2.277 | −25,0% | 1.299 |
Oferta: idealista julio 2026. Escritura: precio escriturado. Compraventas: Catastro 2025.
Cómo leer la brecha. Las dos columnas no miden exactamente la misma cesta de vivienda —lo escriturado mezcla tipologías y obra antigua, y lo publicado tira al alza porque el producto caro se anuncia más—, así que el −56,8% de Santiago del Teide no significa que allí se firme a mitad de precio. Lo que sí es inequívoco es la dirección: en los seis municipios, sin excepción, se firma por debajo de lo que se pide. Poner el precio mirando al anuncio del vecino, y no a lo escriturado, es la causa número uno de que una casa se quede meses sin venderse.
En total, 8.552 compraventas al año en estos seis municipios: el mercado se mueve, pero al precio real.
¿Por qué poner un precio alto «por probar» hace perder dinero?
Porque probar caro no es gratis: se paga en meses de anuncio y en rebajas posteriores que el comprador ve. Un anuncio que lleva meses publicado genera desconfianza —«algo tendrá»— aunque el único problema sea el precio. Y ya está pasando: en el primer trimestre de 2026 el 14% de los anuncios bajó de precio respecto al de salida, frente al 11% del año anterior. El precio correcto a la primera vende antes y, en la práctica, más caro que el precio alto rebajado dos veces.
¿Cuánto me queda de verdad tras vender?
Entre el precio de venta y tu bolsillo hay varias restas que conviene hacer antes de poner el cartel:
- Plusvalía municipal, que paga el vendedor.
- IRPF (residente) o IRNR (no residente) sobre la ganancia patrimonial.
- Notaría, registro y certificados.
- Cancelación de hipoteca, si la hay.
La cifra que importa no es el precio: es lo que queda después de esas restas. Guardar las facturas de la compra y de las reformas es lo que más dinero ahorra, porque suman al valor de adquisición y bajan la ganancia sobre la que tributas. Sin factura, no hay deducción.
¿Y si vendo siendo no residente? La retención del 3%
Si vendes y no eres residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio total (no de la ganancia) e ingresarlo en Hacienda con el Modelo 211: el día de la firma cobras el 97%. Ese 3% es un anticipo del impuesto, no un impuesto extra.
Si vendiste con pérdida o con ganancia pequeña, lo retenido supera el impuesto real y puedes reclamar la diferencia con el Modelo 210. Las devoluciones tardan entre 6 y 12 meses, así que el calendario fiscal se prepara desde el principio. En el segmento alto del sur esto es la norma: cerca del 30% de la vivienda en Canarias la compran extranjeros, y en la costa de Adeje o Los Cristianos el porcentaje es mucho mayor.
¿Puedo vender si tengo obra sin legalizar o los metros no cuadran?
En Canarias es una situación frecuente —terrazas cerradas, cuartos añadidos, plantas de más— y aquí importa el doble que en la Península:
- La cédula de habitabilidad es obligatoria en Canarias para escriturar.
- Si el Registro no coincide con la realidad, hace falta una declaración de obra nueva antigua ante notario e inscripción.
- Si la finca está en suelo no urbanizable o la infracción no ha prescrito, la operación se puede parar en notaría.
No es el fin de la venta, pero se mira antes de firmar arras, no después: informe de un técnico y certificado de disciplina urbanística del ayuntamiento. Es el problema que más ventas tumba en el último momento y del que menos se habla.
¿Cuánto tarda vender una casa en Tenerife Sur?
Con el precio bien puesto y los papeles en orden, el plazo realista es de 3 a 6 meses de anuncio a escritura, y de 6 a 12 semanas desde que se acepta una oferta hasta la firma. Si no puedes estar en la isla para firmar —por vivir fuera o por una herencia—, se resuelve con un poder notarial limitado a esa venta y ese inmueble, que se puede otorgar en el consulado español de tu país (con apostilla de La Haya si se firma fuera de España).